L’immeuble de rapport constitue une cible de choix pour tout candidat à l’investissement locatif : les experts en patrimoine mettent régulièrement en avant la forte rentabilité qu’il est possible d’en tirer. Mais est-ce vraiment le cas ? Pouvez-vous compter sur un rendement plus élevé qu’en achetant des lots séparés ? Et que faut-il savoir pour investir dans un immeuble entier ? On fait le point.
Investir dans un immeuble de rapport, ça veut dire quoi ?
L’expression « immeuble de rapport » date du XVIIIe siècle et désigne les premiers immeubles parisiens bâtis dans le but de « rapporter » de l’argent à leurs propriétaires par le biais des loyers. Le terme est entré dans le langage courant : on parle d’investir dans un immeuble de rapport quand on fait l’acquisition d’un immeuble entier, avec l’ensemble de ses lots, en opposition avec l’achat en copropriété qui suppose de « partager » la propriété du bâtiment avec des tiers.
Ce type d’investissement est considéré comme très rentable. Néanmoins, les sommes à investir étant bien plus importantes que pour l’achat de lots indépendants, c’est un projet à préparer avec grand soin, et à précéder d’une stratégie rigoureuse. Ce qui suppose, avant d’investir dans un immeuble, d’utiliser par exemple un simulateur d’investissement locatif, afin de calculer en amont cette fameuse rentabilité.
Un investissement locatif qui brille par sa rentabilité élevée
Il est vrai que le fait d’investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer très rentable. La raison en est simple : un investisseur qui achète en bloc bénéficie de prix plus attractifs que s’il acquérait les mêmes lots un par un. En effet, les vendeurs sont susceptibles de se montrer plus flexibles quant à leur marge de négociation.
À cela, il faut ajouter un avantage non négligeable : des frais réduits. Il n’y a qu’une seule transaction à réaliser, ainsi vous ne payez qu’une fois les frais de notaire, les éventuels honoraires d’agence et les coûts relatifs à l’obtention du crédit (frais de dossier, assurance, garantie, etc.). De plus, en tant qu’unique propriétaire, vous échappez aux frais de syndic.
Dans le même temps, vous pouvez compter sur un même niveau de revenus que pour l’achat de plusieurs logements séparés, car le fait d’investir dans un immeuble de rapport ne change rien au montant des loyers perçus. Mécaniquement, la rentabilité n’en sera que meilleure.
Les précautions à prendre pour investir dans un immeuble entier
Attention, néanmoins, si vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport. Quelques précautions sont indispensables :
· Choisissez avec soin la localisation. C’est la clé d’un bon rendement. Visez les zones où la demande locative est élevée, par exemple en utilisant un « tensiomètre locatif ».
· Calculez bien le montant des travaux à effectuer, qu’il s’agisse de valoriser les appartements ou d’en changer les plans. Faites appel à un architecte, demandez des devis précis, et prévoyez un fonds de trésorerie important. Ce montant devra être intégré à votre calcul de rentabilité.
· Tenez compte du nombre de locations en cours. Plus il y a de baux établis dans l’immeuble, plus les revenus locatifs sont garantis. Un rendement calculé sur la base de loyers connus peut aussi vous aider à convaincre les banques de vous faire confiance au moment de demander votre crédit.
Avec ces précautions en tête, vous êtes paré à acheter un immeuble de rapport… et à en tirer une bonne rentabilité !